正向千亿销售额进军的深圳老牌房企卓越集团，随着一把手被调查，成长的烦恼凸显：冲刺上市十多年未果，融资成本高昂；住宅与商业地产相互牵绊……
即便先后两次上市计划都流了产，但对于手握深圳“写字楼大王”、立志冲刺千亿的卓越集团，恐怕无人会小视。然而，董事局主席被调查的事实仍然令2019年充满不确定性。
更大的挑战还在于，早就错过了房地产发展的黄金年代，也一趟又一趟错失了上市的窗口期，卓越集团在后调控时代的房企竞赛中，商业与住宅如何平衡发展？千亿目标能否实现？即使实现了，又如何与数十家千亿房企竞标？尤其在没有上市的情况下，融资成本高昂。换句话来说，卓越集团的发展难度要远远比李华本人更具挑战。
李华被调查不足一月
据腾讯原点财经此前消息，深圳市第六届政协委员会委员、卓越集团董事局主席李华在1月19日被相关部门带走调查。
消息还称，李华被带走的场合非常特殊。1月19日是深圳市政协第六届五次会议闭幕日，广东省委副书记、深圳市委书记王伟中，市委副书记、市长陈如桂等均有出席，在此次会议结束之后，李华被公开直接带离。
参加当天深圳政协会议的一位政协委员也向投资者网分析员确定了该消息的准确性。该政协委员指出，“在地方两会现场被带走，某种程度上起到了敲山震虎的作用，确实对不少商界人士产生一定压力。”
包括腾讯等多家媒体信源称，李华被调查是由于涉及前深圳市委副书记、政法委书记李华楠案。2018年10月9日，广东省纪委监委发布消息称，深圳市委副书记、政法委书记、市社工委主任李华楠涉嫌严重违纪违法，接受纪律审查和监察调查。不过，2月11日，相关媒体又称，李华目前已回到公司，并于当天出席了公司开工仪式。
一个月时间不到，李华目前或已自由，调查一事是否将对公司管理层以及发展战略产生影响？投资者网分析员就相关问题以邮件的形式发送给李华及卓越执行总裁王卫锋，同时，还电话与短信联系了王卫锋，没有得到回应。
卓越集团办公室内部员工则告诉投资者网分析员，将有相关同事联系，但截至发稿前，也没有联系。
事实上，被带走调查一事，李华与此前深圳皇庭国际（000056.SZ）董事长郑康豪类似，不同的是，作为上市公司，郑康豪被带走调查的影响，根据投资者网此前报道，不管从业绩，还是股价，都比李华更严重。
整体发展缓慢
卓越集团由四川内江人李华、李晓平两兄弟1996年所创立。这家未上市房企，在深圳广为人知，一度被称为“写字楼大王”，尤其是寸土寸金的深圳会展中心附近，卓越写字楼代表着甲级写字楼的标准，入驻企业多以世界或中国五百强为主。
卓越集团官网首页显示，目前公司主营业务分别是房地产开发、金融投资以及资产运营。房地产开发业务方面，卓越集团已经在京津翼地区、长三角地区以及珠三角地区20多个城市布局。
地产媒体观点指数统计的房企销售额榜单显示，卓越集团2016年、2017年、2018年销售额分别为325.1亿元、450.3亿元、755亿元，在中国房地产公司排名中都是第41位。由于卓越集团未上市，所以无法准确知道公司住宅与商业地产各自营收比重。
投资者网分析员查询发现， 2018年至今，卓越集团最大的发展战略莫过于千亿目标。李华在2018年新年致辞中表示，公司以“卓越效率”为牵引，高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。2018年，通向千亿的道路已逐渐清晰。
在房地产行业，千亿是个门槛。但李华的乐观并不能打消市场的担忧。深圳一位资深地产人士告诉投资者网分析员，“卓越多年来的发展，可谓成也深圳，败也深圳。一方面，卓越拥有丰富的商业地产运作经验，比如深圳不少成功的商业项目，直接把附近周边写字楼租金都带动起来，但另一方面，卓越在住宅项目方面，多年来似乎并没有成为全国性开发商，更多项目集中在珠三角等区域，缺乏全国布局的能力。”
该人士强调，这就造成了，卓越似乎主要集中的深圳、惠州等地，而商业地产的复制性全国也不多，住宅项目又不像万科、恒大这样高周转，因此必然整体发展缓慢。
“最终卓越集团需要在住宅地产和商业地产上共同发力。但现在的问题又来了，住宅受调控影响较大，这两个月来看，几乎所有房企销售金额和销售面积都在下降。而商业地产运作，又需要大量资金沉淀，这对于未上市的卓越来说，借钱的成本太高了，可能赚名不赚钱。”
融资成本高昂
相比于国内普遍发行的债券利率而言，卓越集团子公司深圳市卓越商业管理有限公司（简称卓越商业）2018年上半年公司债券报告显示，年利率为6.48%、7.20%、6.30%，高于多数在国内发行债券的房企。
2018年上半年，卓越商业直接融资3亿元，间接融资107.69亿元，未来一年公司在建房地产项目所需投资资金为46亿元，公司合并口径未来一年需偿还银行贷款及融资租赁贷款共计102亿元。由此可见，直接融资与间接融资比重，对于整个卓越集团而言，压力颇大。
截止2018年6月末，卓越商业其他应收款为413.25亿元，占总资产比例32.14%，其中应收卓越置业集团202.73亿元，截至2018 年6 月末，集团已实现通过现金转回的方式转回资金逾100亿元。
卓越坦言，发行人受限资产较多，截至2018 年6月末，受限资产账面金额为305.59 亿元，占总资产的23.77%。受限制资产主要是发行人持有的房地产、土地及货币资金，主要系为银行借款及对外担保提供的抵质押资产。受房地产行业特点影响，房地产企业受限资产普遍较多，但不排除未来较大规模的受限制资产使发行人再融资受到一定影响的风险。
融资成本高，受限资产高，融资渠道狭窄，这无疑是非上市房企普遍面临的现象。
实际上，卓越集团已经为上市筹划多年。公开资料显示，早在2006年，李华就筹划上市，在恒大、龙湖、佳兆业等纷纷上市的2009年、2010年，卓越曾两度冲击IPO失败。十多年后的2018年，正荣地产、美的置业、大发地产等又一批房企纷纷上市，卓越却显得更加遥遥无期。
